《烏海市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）經(jīng)2022年3月9日烏海市第十屆人民代表大會常務委員會第一次會議表決通過，2022年5月26日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準，于2022年7月1日起施行。

　　一、制定《條例》的意義

　　社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理的最基本單元，在推動實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理目標中，承擔著服務廣大群眾、提升居住質(zhì)量、優(yōu)化基礎配套的重要任務，對改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護社會和諧穩(wěn)定有著重要意義，通過地方立法加強住宅物業(yè)管理具有重要意義。近年來，我市深入貫徹落實黨的十九大和十九屆歷次全會精神，全面落實住建部等十部門《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》有關要求，以滿足人民群眾日益不斷增長的美好居住生活需要作為根本目的，提高物業(yè)管理“覆蓋率、滿意率、收費率”為主抓手，理清路子、創(chuàng)新競進、激發(fā)活力，出臺一系列政策、采取一系列措施，及時解決難點、熱點問題，促進全市物業(yè)管理工作穩(wěn)步健康發(fā)展。但是，根據(jù)市九屆人民代表大會歷次會議上人大代表的意見建議統(tǒng)計，住宅小區(qū)物業(yè)服務糾紛增多，部分物業(yè)公司服務意識不強、內(nèi)部管理不規(guī)范，住宅小區(qū)物業(yè)費收費難、安全隱患多等矛盾仍然是城市治理中的突出問題。制定一部立足烏海實際規(guī)范住宅物業(yè)管理的地方性法規(guī)，對于促進《國務院物業(yè)管理條例》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的貫徹落實，有效銜接上位法，解決當前我市物業(yè)管理中存在實際操作的困難，將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入法治化軌道，提升住宅物業(yè)服務水平，保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，助力市域社會治理現(xiàn)代化和法治社會建設，有著十分重要的現(xiàn)實意義。

　　二、《條例》的制定過程

　　2021年，市人大常委會經(jīng)市委批準將《烏海市住宅物業(yè)管理條例》納入2021年立法計劃，同年3月，市政府成立以分管副市長擔任組長的立法起草工作領導小組，確定立法推進時間表，正式啟動相關立法工作?！稐l例》起草工作實現(xiàn)了我市地方性法規(guī)起草兩個“首次探索”，一是首次探索委托第三方參與起草，市住建局經(jīng)與呼和浩特市物業(yè)服務中心協(xié)商，聘請了曾經(jīng)參與《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》起草工作的物業(yè)和法律方面的專家，來我市參加起草，形成了高質(zhì)量法規(guī)初稿；二是首次探索在起草過程中開展立法調(diào)查問卷，由市人大常委會法工委牽頭通過基層立法聯(lián)系點和新聞媒體面向全市開展調(diào)查問卷，征求住宅小區(qū)物業(yè)管理立法方面的意見建議，共收回有效答卷1845份，經(jīng)過統(tǒng)計，廣大市民對于物業(yè)費繳納、維修基金使用等事項的傾向性意見為起草工作奠定了詳實的數(shù)據(jù)基礎。

　　《條例》于2021年8月30日經(jīng)市人民政府2021年第15次常務會議審議通過，提交市人大常委會審議。同年10月和2022年1月分別經(jīng)市九屆人大常委會第35次常委會一審和第38次常委會議二審后，報請自治區(qū)人大常委會法工委征求意見，經(jīng)采納自治區(qū)人大常委會法工委意見修改完善，提請2022年3月召開市十屆人大常委會第1次會議三審表決通過，是我市第一部經(jīng)市人大常委會三次審議后提請表決的法規(guī)。2022年5月26日，《條例》經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準，于7月1日起正式施行。

　　三、《條例》的主要內(nèi)容

　　《條例》包括總則、前期物業(yè)管理、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用和維護、法律責任和附則七個章節(jié)，共計49條。其中，優(yōu)化體制機制8條，明確職能職責10條，規(guī)范相關企業(yè)運行和保障業(yè)主合法權利16條。《條例》重點明確突出了以下五個層面的內(nèi)容：

　　一是加強黨的領導，發(fā)揮黨組織在基層治理中的統(tǒng)領作用。《條例》確立黨建引領物業(yè)的原則，充分發(fā)揮基層各級黨組織和廣大黨員在物業(yè)管理中的積極作用。將住宅物業(yè)管理納入基層社會治理體系，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題，真正構建黨建引領、政府主導、行業(yè)自律、居民自治的物業(yè)管理工作架構與格局。

　　二是理順物業(yè)管理體制機制，深化落實屬地管理責任?！稐l例》將住宅物業(yè)服務的日常管理工作下沉到街道辦事處和鎮(zhèn)人民政府，把社區(qū)建設和物業(yè)服務結(jié)合起來，細化街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的職責，推動物業(yè)管理由行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務由傳統(tǒng)服務向現(xiàn)代服務轉(zhuǎn)變。同時明確規(guī)定市、區(qū)各相關部門，要協(xié)同行政主管部門做好物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理行政執(zhí)法全覆蓋。

　　三是細化業(yè)主委員會的組建和職責，有效發(fā)揮職能作用?！稐l例》在上位法的基礎上，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和履職要求進一步細化，對不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立的，創(chuàng)新性地規(guī)定可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)協(xié)調(diào)指導組成物業(yè)管理委員會，并賦予物業(yè)管理委員會法律地位，由其代行業(yè)主委員會職責。

　　四是規(guī)范前期物業(yè)管理，全口徑配套基本物業(yè)服務。對前期物業(yè)服務的選聘方式、承接查驗等內(nèi)容進行明確，尤其是針對物業(yè)服務區(qū)域劃分做出規(guī)范，并綜合考慮我市實際情況明確規(guī)定物業(yè)信息公開內(nèi)容與頻次，創(chuàng)新性的提出空置房屋的物業(yè)收費按比例繳納原則。還明確，要推進無物業(yè)老舊小區(qū)做到“清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、安全管理、停車管理”等基本物業(yè)項目全覆蓋，探索加強無物業(yè)小區(qū)服務管理，實現(xiàn)“兜底性”物業(yè)服務保障。

　　五是設立物業(yè)服務行業(yè)信用管理制度，優(yōu)化完善物業(yè)服務人準入和退出機制。將有序的競爭機制引入物業(yè)管理服務，明確原物業(yè)服務人退出的時限和禁止的行為，解決現(xiàn)實中原物業(yè)服務人以各種理由拒絕退出住宅小區(qū)的問題，同時建立物業(yè)管理獎懲激勵機制，以不斷提升和加強物業(yè)服務行業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理、誠信管理和高質(zhì)量發(fā)展。